Eigenmietwert

Aktueller Stand:

Anlässlich der Herbstsession 2022 hat sich der Nationalrat am 29. September 2022 mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung befasst. Nach eingehenden und intensiven Voten diverser Parlamentarier entschied der Nationalrat mit 125 zu 68 Stimmen, grundsätzlich auf die Vorlage zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung einzutreten. Damit ist ein grosser Schritt gemacht worden. Aufgrund der von der WAK-N ausgearbeiteten Vorlage, die in einigen Punkten erheblich von der Vorlage des Ständerates abweicht, entschied der Nationalrat allerdings mehrheitlich, keine Detailberatung vorzunehmen, sondern einen Antrag auf Rückweisung zu unterstützen. So geht die Vorlage zurück an die WAK-N, die aufgefordert wurde, die Vorlage so zu überarbeiten, dass sie ihrer eigentlichen Zielsetzung entspricht und dabei systematisch wichtige Grundsätze berücksichtigt. Dazu gehört insbesondere das Anstreben eines vollständigen Systemwechsels, die Beachtung des verfassungsmässigen Grundsatzes der Wohneigentumsförderung und der verfassungsrechtlichen Vorgaben zur Verhinderung unzulässiger Disparitäten zwischen Mieterinnen und Mietern und Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern. Dazu soll auch geprüft werden, ob eine Subkommission eingesetzt werden soll, die insbesondere auch die Kantone in die Lösungsfindung mit einbezieht. 

Der HEV Schweiz begrüsst den Eintretensentscheid, ist aber über die Rückweisung und die damit einhergehende zeitliche Verzögerung enttäuscht. Er wird die weitere Beratung aufmerksam verfolgen und sich dafür einsetzen, dass die Behandlung zügig fortgeführt wird und die Weichen für eine system- und verfassungskonforme Vorlage analog des Beschlusses des Ständerats gestellt werden. Gemäss den Voten ist geplant, die Vorlage spätestens in einem Jahr, d.h. anlässlich der Herbstsession 2023, wieder im Nationalrat zu behandeln. Erfreulich ist, dass sich auch der Bundesrat gemeinsam mit den Kantonen ausdrücklich für eine rasche Lösungsfindung einsetzen will. 

Weitere Informationen erhalten Sie in der Medienmitteilung vom 29. Septemnber 2022 sowie im Amtlichen Bulletin des Ständerates sowie des Nationalrates. Anbei finden Sie auch die Abstimmungsprotokolle für den Beschluss des Ständerates in der Herbstsession 2021 sowie für die Beschlüsse des Nationalrates zum Eintreten und zur Rückweisung an die WAK-N in der Herbstsession 2022 als PDF.

An Ihrer Sitzung vom 15./16. August 2022 hat die WAK-N endlich die Beratungen zur Abschaffung der schädlichen «Eigenmiet-Steuer» auf selbstgenutztes Wohneigentum abgeschlossen. Eine Mehrheit der Kommission sieht das heutige System als unhaltbar und hat eine Vorlage unterstützt, die die Abschaffung der Strafsteuer für Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz vorsieht. Der HEV Schweiz ist hocherfreut, dass die Mehrheit den Handlungsbedarf erkennt und das Anliegen ernst nimmt. Eine Minderheit beantragt Nichteintreten und möchte dem Systemwechsel damit eine Abfuhr erteilen.

Die Vorlage der WAK-N geht jedoch in einigen Punkten weiter als jene des Ständerates: Die Mehrheit der WAK-N will einen Unterhaltskostenabzug beibehalten. Zudem beantragt die WAK-N einen privaten Schuldzinsabzug in Höhe von 100% statt nur 70% der steuerbaren Vermögenserträge und streicht den vorgesehenen Schuldzinsabzug für Ersterwerber. Weiterhin spricht sich die WAK-N dafür aus, dass der Systemwechsel nicht nur selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz, sondern auch Zweitliegenschaften betrifft.

Mit derartigen Forderungen gerät allerdings die gesamte Vorlage in Gefahr. Der HEV Schweiz wird sich anlässlich der angekündigten Beratung im Nationalrat im September für eine system- und verfassungskonforme Vorlage analog dem Entscheid des Ständerates einsetzen, um die Abschaffung der Strafsteuer für Wohneigentümer nicht zu gefährden.

Weitere Informationen erhalten Sie in der Medienmitteilung vom 17. August 2022.

Aktueller Stand der Vorlage (nach Beschluss des Ständerats vom 21. September)

Selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz: 

• Für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz muss zukünftig kein Eigenmietwert mehr versteuert werden. 

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene nicht mehr abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die  Abzüge  zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Für Ersterwerber ist ein befristeter Schuldzinsabzug vorgesehen, um dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung gebührend Rechnung zu tragen: Für Ehegatten bis zu 10‘000 CHF, für übrige Steuerpflichte bis zu 5‘000 CHF, absteigend über maximal 10 Jahre. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften im Privatvermögen:

• Bei Zweitwohnungen muss weiterhin der Eigenmietwert versteuert werden, bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen die Mietzinserträge. 

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die  Abzüge  zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020). 

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Was bisher geschah:

An Ihrer Sitzung vom 5./6. Mai hat die nationalrätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-N) erneut den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beraten. Sie hat aber die Chance verpasst, nun endlich eine Vorlage zuhanden des Nationalrats zu verabschieden. Stattdessen wird sie das Geschäft voraussichtlich im August in einer zweiten Lesung weiterberaten. Die Kommission diskutiert dabei zwei Varianten: Zum einen berät sie eine Vorlage, die in verschiedenen Punkten von der bereits vom Ständerat unterstützten Vorlage abweicht. Zum anderen bringt die WAK-N aber auch ein Alternativmodell auf das Tapet: Eine generelle Beschränkung des Eigenmietwertes auf 60% -70% der Marktmiete. Eine solche Beschränkung ist aus Sicht des HEV Schweiz eine reine Retusche am bestehenden Steuersystem und nicht zielführend.

Die Verwaltung muss nun dazu die finanziellen Auswirkungen berechnen und der WAK-N präsentieren. Der HEV Schweiz fordert eine zügige Behandlung durch die WAK-N sowie den Nationalrat und unterstützt klar die system- und verfassungskonforme Vorlage des Ständerats zum Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung.


Die nationalrätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-N) hatte sich in den letzten Monaten bereits mehrfach mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung befasst. Anlässlich der Sitzung vom 18./19. Oktober 2021 führte die Kommission eine Anhörung mit verschiedenen Akteuren aus diversen Institutionen und Verbänden durch. An der Sitzung vom 8./.9.November 2021 beschloss die Kommission bereits mit einer deutlichen Mehrheit von 17 zu 6 Stimmen bei 2 Enthaltungen, grundsätzlich auf die Vorlage einzutreten.


Der Ständerat hat an seiner Sitzung vom 21. September 2021 die Gesetzesrevision für den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beraten und die  Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz unterstützt. In Bezug der  Regelung zum privaten Schuldzinsabzug folgt der Ständerat dem Bundesrat sowie der starken Minderheit der WAK-S und spricht sich für einen system- und verfassungskonformen Vorschlag aus. So sollen privaten Schuldzinsen bis höchstens 70% der steuerbaren Vermögenserträge weiterhin zum Abzug zugelassen werden sein. 


Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat an ihrer Sitzung vom 30. August 2021 erneut über die Gesetzesrevision für einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beraten und dabei den Bericht des Bundesrates zur Kenntnis genommen. Sie verzichtet aber unverständlicherweise darauf, die Gesetzesvorlage zur Abschaffung der Eigenmietwertabschaffung hinsichtlich der Regelung zum Schuldzinsabzug wie vom Bundesrat und dem HEV Schweiz gefordert zu überarbeiten. 


An seiner Sitzung vom 25. August 2021 hat der Bundesrat dem Parlament beantragt, auf die Vorlage «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) einzutreten. Der HEV Schweiz ist hocherfreut, dass der Bundesrat damit den dringlichen Handelsbedarf zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung bestätigt. Der Bundesrat lehnt zudem wie auch der HEV Schweiz die von der WAK-S vorgesehene vollständige Streichung von privaten Schuldzinsabzügen aus verfassungsrechtlichen Gründen klar ab und unterstützt  die Forderung der Kommissionsminderheit für einen auf 70 Prozent der Vermögenserträge begrenzten Schuldzinsabzug.

Die vorangehende Entwicklung:

Nachdem der HEV Schweiz 2016 die Petition „Eigenmietwert abschaffen“ mit über 145‘000 Unterschriften dem Parlament übergeben hat, nahm sich die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) dem Anliegen an. Im Februar 2017 reichte sie die Kommissionsinitiative „Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung“ ein, die die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung bei selbstgenutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz fordert. 

In den vergangenen 4.5 Jahren wurde diese Kommissionsinitiative mehrfach in den beiden Kommissionen für Wirtschaft und Abgaben behandelt, es gab diverse Abklärungen der Verwaltung,  und im Jahr 2018 ein umfangreiches Vernehmlassungsverfahren mit diversen Varianten und einer grossen Beteiligung. Der HEV Schweiz hat die Kommissionsinitiative von Anfang an eng begleitet und sowohl in der laufenden Beratung als auch im Vernehmlassungsverfahren ausführlich Stellung genommen. Die ausführliche Stellungnahme und Argumentation des HEV Schweiz können Sie in der Vernehmlassungsstellungnahme des HEV Schweiz nachlesen. 

An ihrer Sitzung vom 27. Mai 2021 hat die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) nach fast 4.5 Jahren endlich die lang ersehnte konkrete Gesetzesvorlage zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung verabschiedet. Voraussichtlich wird die Vorlage in der Herbstsession im Ständerat behandelt. Mittlerweile hat die WAK-S den konkreten Gesetzesentwurf sowie den erläuternden Bericht publiziert. 

Parlamentarische Initiative WAK-S

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung