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Steuern und Immobilien

27.01.2017     MICHAEL EICHHOLZER dipl. Steuerexperte, MAS MWST, NRS Treuhand AG

Liegenschaften gehören zum unbeweglichen Vermögen und sind im Liegenschaftenverzeichnis der Steuererklärung vollständig zu deklarieren.

Neben der selbstbewohnten Liegenschaft sind auch sämtliche Ferienwohnungen und Renditeliegenschaften im In- und Ausland aufzuführen. Dazu gehören auch Landparzellen (Wald, Landwirtschaftsland, Seeanstoss etc.) sowie Wohnrechte und Nutzniessungsliegenschaften. Das Vermögen ist gemäss Steuerwertschatzung einzutragen oder durch Kapitalisierung mit z. B. 7,05 Prozent (Kanton Zürich) zu berechnen.

Für die Einkommenssteuer sind der Eigenmietwert gemäss Steuerwertschätzung oder die Mieteinnahmen bei Renditeliegenschaften zu deklarieren. Sofern die selbstbewohnte Liegenschaft aufgrund veränderter Wohnbedürfnisse zu gross bemessen ist, kann in vielen Kantonen ein Unternutzungseinschlag beantragt werden. Neben dem Unternutzungseinschlag wird auch ein Einschlag in Härtefällen gewährt, wenn der Eigenmietwert in einem offensichtlichen Missverhältnis zu den Einkommensund Vermögensverhältnissen steht. Zum Abzug zugelassen sind die effektiven Aufwendungen oder – sofern höher – ein Pauschalabzug von 10 bis 20 Prozentz des Eigenmietwerts oder der Einnahmen, je nach Alter der Liegenschaft. In allen Kantonen besteht mittlerweile die Möglichkeit, jedes Jahr und für jede Liegenschaft zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Liegenschaftenaufwendungen zu wählen.

Liegenschaftenaufwendungen

Unter die abzugsfähigen Aufwendungen einer Liegenschaft fallen die Kosten der nachfolgenden Kategorien (nicht abschliessend aufgezählt):

Unterhaltskosten

  • Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen.
  • Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften.
  • Betriebskosten wie Entschädigungen an den Hauswart, Kosten der gemeinschaftlich genutzten Räume, des Liftes, Liegenschaftssteuern (Objektsteuern), nicht nach dem Verursacherprinzip erhobene Gebühren, Abwasserentsorgung, Strassenbeleuchtung und -reinigung.
  • Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften.
  • Nachholen des periodischen Unterhalts.
  • Instandstellung einer vernachlässigten Liegenschaft.

Versicherungsprämien

  • Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschäden, Glas- und Haftpflichtversicherungen). Verwaltungskosten, auch durch Dritte
  • Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Prozesse, Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter, Jahresbeitrag Mitgliedschaft Hauseigentümerverband.

Energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen

  • Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste durch die Gebäudehülle wie: Wärmedämmungen von Böden, Wänden, Dächern und Decken; Ersatz von Fenstern durch energetisch bessere; Anbringen von Fugendichtungen; Einrichten von unbeheizten Windfängen; Ersatz von Jalousie- und Rollläden.
  • Massnahmen zur rationellen Energienutzung wie Ersatz von Wärmerzeugern und Wassererwärmern; Einbau von Wärmepumpen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energie.
  • Einbau und Ersatz von Installationen, die einer rationellen Energienutzung dienen wie: thermostatische Heizkörperventile, Umwälzpumpen, Ventilatoren; Wärmedämmungen von Leitungen, Armaturen oder des Heizkessels; Messeinrichtungen und Installationen im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung und zur Betriebsoptimierung; Kaminsanierungen; Massnahmen für die Rückgewinnung von Wärme; Kosten für energietechnische Analysen und Energiekonzepte; Kosten für den Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Stromverbrauch wie Kochherde, Backöfen, Kühlschränke, Tiefkühler, Geschirrspüler, Waschmaschinen, Beleuchtungsanlagen, die im Gebäudewert eingeschlossen sind.

Liegenschaften im Ausland

Ausländische Liegenschaften werden in der Schweiz nicht besteuert – sie werden aber satzbestimmend berücksichtigt und führen in der Regel zu einer höheren Steuerprogression und somit zu Mehrsteuern. Zusätzlich werden Schuldzinsen und Schulden nach Lage der Aktiven verteilt, so dass bei ausländischen Liegenschaften ein Teil dieser Abzüge ins Ausland ausgeschieden wird und als Konsequenz in der Schweiz nicht mehr steuermindernd abgezogen werden kann. In gewissen Kantonen (z. B. Zürich) werden zudem die ausländischen Liegenschaftenaufwendungen in der Schweiz zum Abzug zugelassen, wenn diese höher als der Eigenmietwert oder die Mieteinnahmen der Liegenschaft sind.

In der Praxis ist es häufig der Fall, dass ausländische Liegenschaften in der Vergangenheit aus Unwissenheit nicht deklariert wurden. Hier empfiehlt sich die Beantragung einer straflosen Selbstanzeige, um die Liegenschaft steuerlich nachzuerfassen. Da die Schweiz dank des automatischen Informationsaustauschs ab dem Jahr 2018 erstmals Daten von ausländischen Steuerverwaltungen über Liegenschaftenkonten von Schweizer Steuerpflichtigen im Ausland erhalten wird, ist rasches Handeln angesagt. Die straflose Selbstanzeige kann einmalig beantragt werden und sollte daher sämtliche (noch) nicht deklarierte Vermögenswerte enthalten. Es lohnt sich, einen Steuerberater Ihres Vertrauens beizuziehen.